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不動産売却の第一歩、一般媒介・専任媒介契約書を学ぼう

不動産を売却する時に交わす【媒介契約書】をご存じですか?初めて売却にチャレンジされる方、その予定がある方は不動産会社に連絡する前にチェックしておきましょう!この媒介契約書は、販売対象となる物件や価格が書かれていて、「この条件で販売をお願いします」といった趣旨の契約書です 

この契約書には複数の種類があり、不動産会社からもらう物件概要(資料)の必須項目にもなっている不動産選びの大切なポイント!

資料では【取引態様】という項目で右下あたりに表示されることが多いです。

しっかりと理解しておきましょう。

媒介契約書の種類って?

媒介契約は以下の3種類、一般媒介契約は他の表示がされている場合もあるので気を付けてください。

      • 専属専任媒介契約
      • 専任媒介契約
      • 一般媒介契約(媒介・一般・仲介とも表記されますが意味は同じです)

 

専属・専任・一般の媒介契約書は何が違う?

比較するポイントは4つ、下記制約の度合いが主な違いとなります。

      • ・契約を交わした会社から売主様への販売・問合せ状況の報告頻度
      • ・売主様が自分で探した買主様と売主様で直接契約ができるか?
      • ・複数の不動産会社に販売をお願いできるかどうか?
      • ・業者だけが閲覧できる不動産情報サイト(レインズ)への登録義務

(物件を一社で抱え込まず不動産業者間で共有するためのもの)

契約書の種類 専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
他業者への販売依頼 ×
依頼できない
×
依頼できない

依頼できる
報告業務(頻度) あり
(1週間に1回以上)
あり
(2週間に1回以上)
なし
(任意)
自身で探した買主様との直接契約 ×
直接契約できない

直接契約できる

直接契約できる
レインズへの登録 契約日から5日以内 契約日から7日以内 登録義務なし

一般媒介⇒専任媒介⇒専属専任媒介の順に制約が多くなっていきます。

ワンポイントアドバイス
【個人では閲覧できないレインズ登録の確認方法は?専任媒介・専属専任媒介では不動産業者だけが閲覧できる専用の不動産サイト(レインズ)登録義務がありますが、一般の方では閲覧できないため自分の依頼した物件が掲載されているかをインターネット上で確認することはできません。でも大丈夫。レインズへ物件が登録されると必ず証明書が発行されます。他にも、修正や削除(ご成約時・販売をやめた時)した際にも同様に証明書が発行され、この証明書を提出してもらうことで掲載、削除、価格訂正等がしっかり行われているかを確認することができます。ちなみに証明書では、物件について掲載されている内容も分かります。

道路状況やコメントなど、どのように物件が紹介されているかしっかり確認してくださいね。

一般的には一般媒介・専任媒介を結ぶことが多いですが、
どちらがいいか迷う方はこんな方法で選んでみてはいかがですか?

最初はどの媒介契約がいいの?

媒介契約は、窓口一本化で相談しやすく報告義務やレインズ登録義務のある専任媒介契約がお勧めです!

お客様の希望がなければ、ほとんどの会社さんが専任媒介契約を提案してくれます。

 大切な不動産の売却を任せてもらうのですから、「御社にお任せします」といった意向の強い専任媒介・専属専任媒介で依頼してもらうのと一般媒介契約では販売への意気込みが異なってくるからです。

また、販売していくうえで複数の会社に依頼するよりも、一社にお願いしているほうが定期報告と一緒に価格見直しのタイミングや不動産について、物件に関する相談がしやすいメリットもあります。

物件のことに一番詳しく、販売したい売主様の意向もふまえた提案をしてくれる、

かかりつけの不動産ドクターをつくるのが専任媒介・専属専任媒介契約なのです。

報告義務もレインズへの登録も任意の一般媒介を選ばれる場合には、その会社に販売をお願いしたい理由や販売についてのご自身の考えを伝えてみてはいかがでしょうか。

選ぶ理由がわかれば、一般媒介でも親身になってくれますよ。

一般媒介契約をしたい方が気を付けるべきこと

安易に業者の数を増やして業者にお任せしてしまうと、業者の管理(価格訂正の連絡など)が大変だったり、依頼された業者が物件のある地域に弱かったり、不動産業がメインではない場合では数多く依頼しても売主様の手間だけがかかってしまう結果になりかねません。

依頼する前には、信用できる会社を探しましょう。

 

当社の専任媒介契約では、複数の不動産サイトへの掲載はもちろん、看板の設置、twitterでの定期物件配信、メルマガ配信、個人の方だけに限らない広い範囲での情報拡散など、提案型の営業でしっかりとサポートします。

義務となる報告は一緒に早期売却につながるアドバイスも行い、売却希望のお客様ごとに専任の営業が対応します。

みんなが一般媒介・専任媒介を選んだ理由

一般媒介と専任媒介契約を選んだ理由
媒介契約の違いは分かった、では選び方はどうすればいい?
そんな方の為に、業者を選ぶポイントをご紹介します。

 

信頼できる会社がわかる5項目!

 

信頼できる会社か見分けよう!早期売却への不動産会社診断5項目この5項目全てに当てはまる会社が理想ですが、早期売却へは情報をしっかり拡散できるかどうかをチェックするポイント1・2・5は必須条件!あなたが依頼している不動産会社さんはしっかりクリアーしていますか?媒介契約は3ヶ月を超えない範囲で有効期間を決定することとしています。この期間終了後に、専任から一般へ、一般から専任へと違う媒介契約を検討してみるのもオススメです。

ポイント1、自社HPの更新を定期的におこなっている

自社のホームページは一番の売り!掲載情報に制約のある不動産ポータルサイトだけしか物件を掲載されていない業者では、売主様オリジナルの情報をあますことなく発信することができません。

買主となる方にとって見やすいページづくりがされているか、定期的な更新で常に新しい情報が掲載されているかも確認してください。

 

ポイント2、自社HP以外にも複数の不動産サイトに掲載している

自社ホームページ以外にも多くの方に閲覧してもらえるポータルサイトへ複数掲載してくれる会社だと、問合せ数も多くなり早期売却につながります。

twitterやfacebookなどへも情報発信してくれる会社かどうかチェックしておきましょう。

 

ポイント3、不動産の協会に加入している

山梨では全日本不動産協会・山梨宅建協会の二つの協会があります。こういった協会に加入していると最新の不動産情報を入手しやすく、定期的な講習で知識もしっかりと身についている会社だと言えます。

 

ポイント4、専任の営業が担当してくれる(窓口一本化)

毎回案内や打合せの営業さんが異なると、その人により内容に一貫性がとれない場合があり依頼する売主さんも安心できません。当社では専任担当制だからこそ出来る営業をしっかりと行います。

 

ポイント5、不動産売買がメインの専門会社である

不動産と言っても賃貸や事業用などさまざま、その中でも何をメインにしている会社なのかを見極めましょう。

依頼している会社が不動産業もやりますといったスタンスでは専門性も低く、販売までに時間がかかることも。
売買専門のノウハウがある会社へ一任するのが早期売却への近道です。

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